L'immobilier au Vietnam est un sujet qui revient souvent dans les couples franco-vietnamiens qui envisagent de s'installer là-bas. La réponse honnête : c'est possible, mais les règles sont complexes, en constante évolution, et les risques pour le conjoint étranger sont réels. Voici ce que j'ai compris après avoir épluché la loi foncière vietnamienne.
La propriété foncière au Vietnam — le principe de base
Au Vietnam, toute la terre appartient au peuple et est gérée par l'État (Constitution vietnamienne, art. 53 et 54). Personne — ni Vietnamien, ni étranger — ne peut "acheter" un terrain au sens où on l'entend en France.
Ce que les gens achètent au Vietnam, c'est un droit d'usage foncier (LURC — Land Use Rights Certificate), matérialisé par le célèbre "sổ đỏ" (carnet rouge) ou "sổ hồng" (carnet rose). Ce droit d'usage est transmissible, vendable et hypothécable — mais ce n'est pas une propriété.
- Pour un Vietnamien : droit d'usage à long terme (souvent 50 ans pour les maisons individuelles, quasi-permanent pour la résidence principale, renouvelable)
- Pour un étranger : droit d'usage limité à 50 ans, renouvelable une fois sur demande
Ce que les étrangers peuvent acheter
La loi sur le logement de 2014 (modifiée) autorise les étrangers à acheter des appartements dans des projets immobiliers autorisés. Restrictions :
- Maximum 30% des appartements d'une copropriété peuvent appartenir à des étrangers
- Maximum 250 maisons individuelles par unité administrative de niveau arrondissement
- Durée : 50 ans (renouvelable une fois)
- Interdit dans les zones militaires ou sensibles
- Le bien peut être loué, vendu ou hérité pendant la durée du droit
En pratique, les étrangers achètent surtout des appartements neufs dans des résidences à Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et Đà Nẵng. Le marché secondaire reste compliqué pour les étrangers (les Vietnamiens préfèrent vendre à d'autres Vietnamiens pour éviter les complications).
Acheter au nom du conjoint vietnamien
C'est la stratégie la plus répandue chez les couples franco-vietnamiens : le bien est acheté au nom du conjoint vietnamien uniquement, qui bénéficie de toutes les règles applicables aux Vietnamiens (droits d'usage quasi-permanents, accès au marché secondaire sans restriction, prix souvent meilleur).
Les avantages :
- Pas de restriction sur le type de bien (maison, appartement, terrain)
- Pas de limite de 50 ans
- Pas de quota par résidence
- Financement bancaire local plus facile
Les inconvénients :
- Le Français n'a aucun droit légal direct sur le bien
- Sa contribution financière n'est pas protégée si elle n'est pas documentée
- En cas de divorce ou décès, les droits du conjoint français sont limités
Les risques réels à anticiper
En cas de divorce : Selon le Code de la famille vietnamien, les biens acquis pendant le mariage sont présumés communs. Mais si vous avez financé le bien depuis la France et que votre nom n'apparaît nulle part, prouver votre contribution est difficile sans documentation. Un contrat notarié précisant l'origine des fonds (virement depuis la France, justificatifs bancaires) renforce votre position.
En cas de décès du conjoint vietnamien : Le bien entre dans sa succession. Selon la loi vietnamienne, le conjoint survivant hérite d'une part — mais la famille du défunt peut revendiquer une part aussi. Si votre belle-famille n'accepte pas facilement le partage, une procédure judiciaire est possible. Un testament notarié en droit vietnamien clarifie la situation.
En cas de retour définitif en France : La vente d'un bien dont le titre est au nom de votre épouse ne pose pas de problème légal si vous êtes encore marié. Si vous êtes séparé, cela peut se compliquer.
→ Faire rédiger un accord notarié stipulant que les fonds proviennent du compte du conjoint français et que les deux parties reconnaissent les droits de chacun
→ Tenir un historique précis des virements depuis la France avec les relevés bancaires
→ Rédiger un testament en droit vietnamien désignant les bénéficiaires souhaités
Les nouvelles règles 2022–2023 pour les couples mixtes
La réforme du droit foncier et du logement engagée depuis 2022 (Loi sur le logement 2023, entrée en vigueur en 2025) a amélioré la situation des couples mixtes à plusieurs égards :
- Le conjoint étranger marié à un(e) Vietnamien(ne) peut désormais être co-inscrit sur le sổ đỏ (certificat d'usage foncier) pour le logement familial
- Les règles d'héritage pour les conjoints étrangers ont été clarifiées
- La durée de 50 ans reste mais les conditions de renouvellement ont été assouplies
En pratique, l'application de ces nouvelles règles varie encore selon les provinces. Certaines grandes villes (Hanoï, HCM-V) appliquent mieux les nouvelles dispositions que les provinces rurales.
Appartement vs maison : ce n'est pas pareil
| Appartement (chung cư) | Maison / villa (nhà riêng) | |
|---|---|---|
| Étranger seul | Autorisé (50 ans, quota 30%) | Autorisé dans les zones résidentielles non sensibles (50 ans) |
| Au nom du conjoint VN | Autorisé, toutes règles VN | Autorisé, toutes règles VN |
| Prix moyen Hanoï | 1 500 à 4 000 €/m² | 3 000 à 8 000 €/m² (hors terrain) |
| Complexité administrative | Modérée | Plus complexe (permis, terrain) |
Ce que je recommande avant d'acheter
- Consultez un avocat vietnamien agréé qui parle français ou anglais — pas uniquement l'agence immobilière, qui a un intérêt commercial dans la vente
- Vérifiez le statut du sổ đỏ : le bien est-il bien enregistré au nom du vendeur ? Y a-t-il des hypothèques ou litiges en cours ?
- Passez par un notaire pour la signature — obligatoire légalement au Vietnam pour les transactions immobilières
- Documentez les transferts financiers depuis la France : Wise ou virement bancaire avec des notes explicites sur l'objet du transfert
- Renseignez-vous sur la fiscalité côté français (déclaration des avoirs à l'étranger, convention franco-vietnamienne)